どうもこんにちは。"Gakkika-House"管理人の佐藤です。今回はいつもと少し視点を変えて、オーナー・大家さん側から見た「防音住宅は投資として成立するのか」というテーマでお話しします。私は2018年に川崎市で防音シェアハウス第1号の梶ヶ谷ハウスを着工し、現在は3軒の防音特化型シェアハウスを運営しながら、防音室の会社も経営しています。借りる側と貸す側、両方を経験してきた実感ベースで書いていきます。
防音物件の最大の強みは「供給が圧倒的に少ない」こと
不動産投資の世界では、立地や築年数で物件が比較されます。ところが防音物件は、そもそも比較対象がほとんど市場に存在しません。防音工事はコストが高く、普通のオーナーは近隣トラブルのリスクを嫌って楽器不可にする。だから需要に対して供給が極端に少ない。この構造は、作る側から見れば「競合がほぼいない市場」を意味します。実際、私が運営するGakkika-Houseでは、内見してくださった方の80%が入居を希望されています。普通の賃貸ではなかなか出ない数字だと思います。「ここしかない」と感じてもらえる物件は、強いです。
退去が出ても、次の入居者が見つかりやすい
賃貸経営で一番怖いのは空室期間です。私の運営実感として、防音物件は退去が出ても次の方が決まりやすい。理由は単純で、「音を出せる住まい」を探している人は常にいて、選択肢がほとんどないからです。楽器プレイヤーだけでなく、配信者さん、声優さん、俳優さんなど、生声を出す職業の方からの需要もあります。働き方の変化で「家で声を出す人」は増えていると言われていますから、この需要が急に消えるとは考えにくいと私は見ています。
もちろん、簡単な投資ではありません
いいことばかり書きましたが、ハードルもはっきりあります。
- 初期コストが重い:本気の防音工事は普通のリフォームとは別物です。私は向ヶ丘遊園ハウスで、団地の一室を約1年かけて防音工事しました(2重ドア・2重窓)。自分で施工スキルを身につけてもこの時間がかかります
- 家賃に転嫁しすぎると借り手がいなくなる:借り手の多くは駆け出しのミュージシャン。うちは家賃4〜7万円台に収めることで、需要層に届く価格を維持しています
- 運営の設計が必要:音出しルール(うちは9〜21時自由、夜間は話し合い)や入居者同士の関係づくりなど、普通の賃貸より「運営」の比重が大きいです
また、防音物件は「設備」だけでは完結しません。うちの3軒には共有スタジオがあり、梶ヶ谷ハウスには約20畳のスタジオに生ドラムと20ch同時録音ができる機材まで置いていますが、こうした環境は同時に「使い方のルール」とセットで初めて価値になります。ハードとソフトの両方を設計できるかどうかが、防音住宅運営の分かれ目だと感じています。
「数字」より先に「困っている人」がいた
正直に言うと、私は投資商品として防音住宅を始めたわけではありません。ドラマーとして上京して「叩ける物件がない」と痛感した自分自身が、最初の困っている人でした。ただ結果として、困っている人が確実にいる市場に、ほぼ誰も供給していなかった。だから成立した、というのが私の実感です。Gakkika-Houseは川崎市にある防音特化型シェアハウス3軒。入居のご相談はもちろん、防音物件づくりに興味のあるオーナーさんのご相談も、公式LINEからお気軽にどうぞ。